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被叫停的“公益补贴购房”迷局 购返50%房款

来源:南方周末作者:汪徐秋林 刘怡仙发布时间:2019-3-24点击:388 人次

“如果仅从公益项目的运作而言,是可探讨的”,中国慈善资产管理论坛秘书长刘文华指出,补贴的前提是提高房价,让这一项目既不属于公益捐赠也不合规。

“买房返还补贴”,“圆你购房梦”的公益慈善项目,何以成为以“公益”或者“利益”为名的陷阱?

2015年,在湖北、贵州、河南、陕西、江西、江苏、四川、重庆、云南等多个省份相继出现了一种“买房返还补贴”的房屋促销模式,这种“公益购房补贴”模式由开发商、基金会和购房者三方组成,以公益慈善为名,参与房地产促销返利。

分20年返还50%房款的优惠补贴,吸引了许多三四线城市的低收入人群,他们涌入商品房市场,凑出首付,签下合同,还上贷款——但项目运行不久就出现补贴款不能到位的情况。

民政部表示,已在全国范围内叫停这种“公益补贴购房”项目,已有两家公益基金会——北京中旭公益基金会和广州华宇扶贫基金会(下文简称“华宇基金会”)被民政部门撤销登记。调查中,南方周末记者发现,过去数年间,还有包括贵州扶贫基金会、云南同行公益基金会在内的多家基金会参与到了这场逐利循环中。

贵州扶贫基金会在小区内放置的“购房返补贴”大幅广告

有这好事?

作为楼盘项目经理的赵明没有想到,他负责的湖北省监利县人信城楼盘销售项目,会遇上“买房返还补贴”的好事。当时监利县新区新开发楼盘较多,销售压力较大。

据2015年监利县房产管理局公布的数据显示,主城区只有15万常住人口的监利县,在2014-2015年间,房产存量陡增25万平方米。那一年,湖北出现了很多“买房返还补贴”的广告,在赵明的印象中,广州市华宇扶贫基金会在其中广告打得最多。

据天眼查显示,华宇基金会于2014年9月15日成立,原始基金数额200万元,由理事长梁民出资,是在广州市民政局注册的地方性非公募基金会。

据赵明回忆,当时华宇基金会主动找上门提出合作。“他们说这种合作是国家一种新型的购房补贴形式,利国利民。”赵明告诉南方周末记者,华宇基金会提供了一套理想的运作模式,和大多数“买房返还补贴”的套路一致。

开发商以高于楼面价约20%的价格划拨一批房屋,作为“专项扶贫房”出售给购房者;开发商得到购房款后,将购房款中的20%一次性捐赠给公益基金会;公益基金会拿到钱款,通过投资、运作获利,分20年返还给购房者50%的房款,实现宣传中“买房返还补贴”的效果。

为提高可信度,华宇基金会向赵明提供了各类合法性资质文件:包括广州市民政局同意设立基金会的批复、广州市民间组织管理局盖过章的基金会章程、基金会法人登记证书、组织机构代码证、税务登记证等。

“我所在的房地产公司开发过十几个项目,也有单独的法务部进行审核,这个项目从流程来看天衣无缝。”赵明说,为了核查基金会的合法性,他还上了政府部门的官网一一核查这些证书的真实性。

审核时法务部门也问赵明,如果华宇基金会20年内补贴不返还了怎么办?

华宇基金会的回应是,收到捐赠房款后,资金将委托银行进行账户监管,由中植系集团公司红信资本进行资金保值增值。与此同时,为保障收益,他们会为购房者购买一份20年、现金价值与返还资金差不多的保单保障20年的补贴返利。

声称雄厚的社会关系、倚靠着资本集团和阔绰华丽的总部,为华宇基金会添了几分可信度,也吸引了一些楼盘销售代理的加盟。四川的一位楼盘销售代理万昊东告诉南方周末记者,当时华宇基金会提出促销返利方案,他们也有些踌躇不定,基金会出资将他们带去了深圳市京基100大厦的总部参观。

“装修非常豪华,加上他们提到的雄厚背景,我就信了,答应代理他们的项目,交了50万的押金,参与四川的楼盘促销项目。”万昊东说。

纷纷上当

购房者也对“买房返还补贴”的优惠动了心。

退伍军人陈康是人信城的一名业主。在华宇基金会印制的购房补贴/创业扶持公益资助申请表中,首套房、改善型住房、低收入困难家庭、劳动模范、教师、现/退役军人、义工等15种情形均可申请购房补贴。陈康回忆,他的申请“递上去很快就批准了”。

2015年底,陈康从部队退伍,回家时父亲已经将购房合同签好了。他觉得自己当时应该劝父亲更慎重,但是看到这么大幅度的优惠,为期一年的补贴也按时发放了,就没再追究。

人信城的新房,售价3500元/平米,参加“买房返还补贴”的房,则升到了4300元/平米,陈康买的新房总价52万元,每月需还贷1700多元,有了补贴后自己只还八百多元。

2015年到2016年间,华宇基金会推行的这种购房模式,在湖北受到了开发商和购房者的热烈支持。人信城有16户得到了华宇基金会的购房补贴款。“本来还有更多购房者会参与这个项目,后期贷款银行的一个领导来检查,说我们靠金融杠杆抬高房价又返利,风险太大,把剩余几十户的贷款叫停了。”赵明后来很感谢这位银行领导。

但没等到购房者住进新房,这种模式就出现了问题。2016年底,人信城16户居民和其他楼盘的购房补贴停发了,要不回来的还有万昊东这些销售代理们的押金以及与华宇基金会有过商业项目合作的资金。

据南方周末记者统计湖北、云南、山东五家房地产公司的数据,共有240户补贴出现了停发,涉及1595万元,但与华宇基金会签订过捐赠协议的公司远不止于此。

贵州的“公益项目”

彼时,四川、云南、陕西等多个省市都出现了类似的“购房补贴”模式,搜索相关新闻,“五折购房”“专项基金”“扶贫资助”等字眼出现在多个新闻报道中,模式大同小异。

2015年12月,贵州省六盘水市盘县(2017年改设盘州市)的李源看到由贵州省扶贫基金会在当地推出的购房补贴“公益项目”。

据主办项目的贵州省扶贫基金会代理事长兼秘书长黄玲介绍,贵州省扶贫基金会借鉴省外基金会的成功模式,设立了置业补贴专项基金,“旨在创新房地产业参与社会扶贫的机制和模式”。

随后的2016年,黄玲曾出席贵州多个县市的“置业补贴”启动仪式,发表的讲话中多次提及“学习省外先进经验”。南方周末记者多方证实,这一省外经验即为华宇基金会的运作模式。

实际上,最先看到“先进经验”的并非是贵州省扶贫基金会,而是贵州盘县当地的房地产商——贵州市恒福房地产开发有限公司。该公司的两处楼盘正处于低迷期,得知华宇基金会的运作模式后,主动找到贵州省扶贫基金会寻求合作。

作为公募基金会,贵州省扶贫基金会具有一定公信力,可向大众募款,其主管单位为贵州省扶贫开发办公室。

据贵州省扶贫基金会工作人员杨凯介绍,他们曾对华宇基金会的运作模式是否可行做过测算,并请律师事务所进行评估,评估结果是,由恒福地产提供20%的房价款,进行理财后能覆盖后续补贴,但杨凯并未向南方周末记者提供相应的评估报告。

2015年12月,贵州省扶贫基金会与恒福地产于盘县举行“圆你购房梦”活动启动仪式,当地的副县长出席了这一活动。之后,原来处于观望状态的人纷纷加入购房行列。“那几天搞了活动嘛”,今年47岁的钱俞很快提交了身份证、户口本等资料,随后接到电话称已通过置业补贴申请。

恒福地产在原来的宣传中强调限购一百户,在当天的剪彩活动中,又补充一百户名额。“实际上有六百多户”,据钱俞介绍,与贵州省扶贫基金会签订置业补贴协议的有462户,开发商在项目停止后还私自与购房者签订了两百余户,涉及金额八千余万。

讨要说法

2016年年底,补贴停发后,赵明等人开始频繁跑广州市民政局,希望主管部门介入。广州市民政局工作人员回复,华宇基金会确实在广州市民政局登记注册,但仅作为登记管理单位,广州市民政局无法帮忙讨回补贴款。

但早在2016年1月19日,广州市民政局发布公开声明,指出,“我局从无参与基金会的任何商业活动,也从未授权、委托或批准任何单位(个人)开展此类活动,基金会的民事商业行为产生的法律责任由基金会自行承担,与我局无关。如有基金会违反相关法律法规行为的,一经发现,我局将依法依规进行处理。”

广东恩友财务联合发起人周早英告诉南方周末记者,民政部门的日常监管主要形式集中在社会组织每年提交的年报、日常重大事项报批、每年按一定比例的抽查,同时对发现异常的社会组织开展重点检查,检查过程会邀请第三方的会计师事务所对被查的组织进行审计。如果组织按规定提交报告,对重大事项没报备,会存在监管部门未能及时发现异常运营的情况。

赵明这时才意识到华宇基金会宣传册上注明的“广州市民政局全程监管”是一纸谎言,这个“公益项目”很可能是一场彻头彻尾精心策划的“骗局”。

发现陷入“骗局”以后,赵明及购房者们开始报案,他们找到广东省公安厅、深圳京基100片区的110、湖北当地的经侦部门,但是都没有办法立案。

湖北敏讷律师事务所律师马剑伟对南方周末记者解释,中国法律语境中,“欺诈”一词存在于刑事法律和民事法律两个层面,但是,它们的认定标准是不一致的。刑法层面的“欺诈”,是指《中华人民共和国刑法》第二百六十六条规定的诈骗罪的犯罪行为,是行为人以非法占有为目的实施了虚构事实、隐瞒真相,且使受害人陷入认识错误行为。购房者及开发商都明白华宇基金会的行为目的,不存在认识错误。因此,华宇基金会的行为不构成这一层面的“欺诈”,也就不属于公安机关及下属经侦部门的管理范围了。

民法层面的“欺诈”则因为时效而无法追究。它是指一方故意告知对方虚假情况,诱使另外一方做出错误的意思表示。《中华人民共和国合同法》规定,以欺诈手段订立的合同在一年内可以撤销,但是,所有购房者与华宇基金会订立的合同都超过了一年,接受返利也超过了一年,只能要求基金会继续返利。

2017年底,人信城16户业主在开发商的协调下,对华宇基金会提起民事诉讼,要求返还之前捐赠的20%购房款。代理律师马剑伟告诉南方周末记者,这16起官司最后能够胜诉的关键是说服法官认可了购房者跟华宇基金会之间形成的协议实质为借款合同,也就是双方是一种借贷关系。

2017年10月,官司胜了,梁民却找不到了,电话无人接听,判决也因基金会和梁民名下无资产而无法执行。

推卸不掉的责任

与华宇基金会不同的是,贵州省扶贫基金会出具的《置业补贴协议》中并未提及恒福地产将捐赠20%的房款,购房者们深信这是贵州省扶贫基金会的一项公益项目。

2018年9月20日,李源突然接到银行电话,称银行卡的余额不足,不能支付房贷,查询后得知,贵州省扶贫基金会的补贴也未能到账。购房者相互一问,都没有收到补贴。他们陆续找到贵州省扶贫基金会及其主管单位,对方给出的解释是,恒福地产几处楼盘被查封,要等楼盘恢复正常才能续上补贴。

李源等人无法理解,他们是与贵州省扶贫基金会所签的协议,与恒福地产无关。这个“公益”项目出了什么问题?

2019年1月,贵州广播电视台播出的调查节目中,贵州省扶贫基金会秘书长黄玲向购房者解释,恒福地产捐赠2700万元给贵州省扶贫基金会,随后贵州省扶贫基金会又将4300万元借给恒福地产进行理财,理财的收益用于补贴。2018年8月,恒福地产陷入股权纠纷,法院冻结该公司的资产。“我们哪来的钱补贴。”黄玲说。

贵州扶贫基金会的借贷行为合规吗?这套模式真的是因为地产公司的原因而陷入困境吗?这套模式是否存在问题?

从商业逻辑上,中原地产首席分析师张大伟认为“买房返还补贴”的模式,“这可能涉及骗贷”,补贴合作房如比其他房价高,就意味着“100万的房子从银行借出120万”,借款银行利益可能受损,一旦追究,购房者及开发商都将受到影响。

同时,这一运作模式还涉嫌非法集资,依据最高法的司法解释,上述模式符合“未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金”“承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报”两条定义。

存在灰色地带

“如果仅从公益项目的运作而言,是探讨的。”中国慈善资产管理论坛秘书长刘文华提出,房地产开发商向公益基金会捐赠,基金会将捐赠资金进行投资理财,获取收益的同时,补助特定人群,符合公益项目运作逻辑。

“但是有补贴的房价比没补贴的房价高。”是对捐赠增加不合理的附加条件,如此一来,这一项目也不属于公益捐赠,不合规,他又补充道。

北京师范大学法学院讲师、《中国非营利评论》执行主编马剑银认为,“这也涉及公益伦理问题”。

仅从运营模式而言,要讨论“这是公益行为还是房地产促销行为”。马剑银指出,如果贵州省扶贫基金会存在向恒福地产进行借贷的行为,则涉嫌严重违规。依据民政部2012年发布实施的《关于规范基金会行为的若干规定》,基金会不得向个人、企业直接提供与公益活动无关的借款。

马剑银认为,目前贵州省扶贫基金会将资金交给恒福地产进行理财的说法,过于模糊,还应当具体情况具体分析。如若通过金融投资公司进行投资理财,仍在法律许可范围内,这里存在一定的灰色地带。

目前,贵州省扶贫基金会的“买房返还补贴”已经引起贵州省委省政府及盘州市政府高度重视,介入调解。贵州省扶贫基金会的主管单位,贵州省扶贫开发办公室社会扶贫处处长彭刚向南方周末记者表示,在相关问题解决后,将对贵州省扶贫基金会进行调查及处罚。

贵州省扶贫基金会、贵州恒福房地产有限公司目前提出的方案是收回与贵州省扶贫基金会的协议,与恒福地产重新签订协议,置业补贴降至20%,并于两年内结清。

李源和钱俞等人认准自己的置业补贴协议是与贵州省扶贫基金会签下的,并不认可这一方案。钱俞说,当年很多人咬牙以更高房价买下房子,还盼着补贴能减轻房贷。

(编辑整理:三门房产网

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